小区改造方案(推荐8篇)。
为确保事情或工作高质量高水平开展，常常需要提前制定一份优秀的方案，方案是书面计划，是具体行动实施办法细则，步骤等。方案应该怎么制定呢？下面是小编精心整理的老旧小区改造管理方案，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
小区改造方案 篇1
第一章 地理位置
“xxx”小区，位于“国家4A级旅游度假区”xx位于xx，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积x㎡；商铺面积x㎡；地下停车场x㎡；地上停车场x㎡；车库x个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。
高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。xxxx公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达x多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。
我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使xxx小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使xxx真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。
第二章 物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；
◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；
◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；
◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；
管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。
在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：
1、完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的'生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理，使“xxx”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标：
◆ 房屋建筑的完好率达到98％以上；
◆ 报修及时率达到100％；
◆ 清洁管理无盲点；
◆ 设备设施完好率达到98％以上；
◆ 小区路灯完好率达到100％；
◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；
◆ 有效投诉处理率100％；
◆ 服务满意率达95％以上；
◆ 绿化完好率达到98％以上；
◆ 道路完好率达到98％；
◆ 各类管理人员岗前岗中培训100％；
◆ 无服务安全事故发生。
二、主要措施
◆ 完善各项管理制度和管理规定；
◆ 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；
◆ 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；
◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；
◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录；
◆ 各种收费项目、标准公开，合理收费；
◆ 制定大、中修年度计划，并负责实施；
◆ 制定并组织员工培训计划的实施；
◆ 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制：
1、建立监督机制；
2、建立信息反馈及处理机制；
3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；
4、管理人员的培训管理；
5、增强服务意识，量化管理及标准运作；
6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、管理处经理职责；
2、管理人员岗位职责；
3、作业人员岗位职责；
4、员工培训；
5、管理处运作管理工作规程；
6、人事管理及员工培训、考核制度；
五、管理处运作管理规程
1、内部运作管理办法
2、小区秩序管理；
3、清洁管理；
4、绿化管理；
5、消防弱电设备设施管理；
6、供配电设备管理；
7、给排水设备管理；
8、共用设施和共用场地管理；（零思考方案网 zhE135.com）
9、安全操作规程；
10、特约服务管理规定。
（以上各种规定及制度略）
第三章 拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1、办公室
（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。
（2） 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
（3） 负责内部运行工作的综合协调。
（4） 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。
（5） 总经理指派的其它工作。
2、保洁部
（1） 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。
（2） 负责小区内的垃圾清运工作。
（3） 上级领导交办的其它工作。
3、设备维修部
（1） 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。
（2） 负责物业机电设备的日常维修保养工作。
（3） 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
（4） 上级领导指派的其它工作。
4、绿化部
（1） 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。
（2） 负责小区内的园景设施的养护工作。
（3） 上级领导指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
（2） 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。
（3） 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。
（4） 负责小区应急处理的抢救工作。
（5） 上级领导交办的其它工作。
6、接待部
（1） 负责日常业户来访接待工作。
（2） 负责业户档案的建立和管理工作。
（3） 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。
（4） 配合办公室开展员工培训工作。
（5） 上级领导指派的其它工作。
二、物业管理岗位编制及管理架构
xxx物业管理有限公司
物业管理办公室
业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管
业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工
秩序管理员
备注：根据小区概况，以上岗位编制 x人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。
第四章 物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为180天。
2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。
小区改造方案 篇2
一、路基土石方开挖施工技术方案
（一）、施工准备
1、施工测量
在开工前进行施工测量，包括平面位置、中桩、横段面、中桩高程等的复测。在开工之前在现场放出路基开挖边缘线、坡角线、填方坡角线并将复测成果资料签字后送监理工程师，经监理工程师批准开工后方可施工。
2、清理场地
路基土石方工程施工前应清除施工范围内的树木、灌木、垃圾、有机物残渣及原地面以下10～30cm内的草皮和表土。清除的垃圾、废料及不使用的材料和树木，集中堆放在监理工程师指定地点。并将路基范围的树根全部挖除，将坑穴填平夯实。取土坑范围内的树根亦全部挖除。用监理工程师批准的材料将树根、障碍物及建筑物移去后的坑穴回填至周围标高，并按规范要求压实。
（二）、路基挖方
路基开挖前，除考虑地形条件和配套的设备外，必须考虑土层分布和利用，把路基开挖和填方结合起来，根据填方土质的需要，确定开挖的位置和程序。
1、土方开挖
路基挖土方利用挖掘机挖装，自卸汽车运输，推土机配合。对短而深的路堑，采用横挖法，按整个横断面从路堑两端挖掘。路堑较长，宽度和深度都不大时，采用分层纵挖法，沿纵向分层次挖掘。在较长、大的挖方段，采用混合式开挖，先顺路堑挖通道，然后沿横向坡面挖掘，增加开挖坡面，以提高开挖速度。开挖边坡时，预留厚度30cm左右由人工刷坡清除。
2、石方开挖
路基石方采用风钻和潜孔钻打眼，小型及松动爆破和深孔爆破，挖掘机和装载机装渣，自卸汽车运输，推土机配合。在开挖下方有道路及建筑物时，设置临时挡护，确保道路畅通和人员安全。
3、施工控制要点：挖方边线、坡比、深度标高及边坡稳定观测
（1）、路基挖方挖至完工断面时，如仍留有非适用材料时，应按监理工程师要求的宽度及深度继续开挖，用批准材料回填，并压实至设计压实度。回填前，将开挖断面报监理工程师批准。
（2）、填方区挖除低于原地表的非适用材料时（除规范规定外），其挖除深度及范围由监理工程师确定。在挖除前，测量必要的断面报监理工程师批准。
（3）、路基挖土石方工程施工工艺
路基中线桩放线、复测→测放边坡桩→坡顶开挖排水天沟→机械开挖土质弃方→弃土外运至指定地点→爆破开挖石质路堑→边沟、截水沟、排水沟开挖→弃石外运至指定地点→路基顶面石凿平→超挖部分填平、碾压→压实度检测→防护工程施工→交工验收。
二、质量保证措施
1、严格遵守监理程序控制施工，未得到监理工程师的批准不得擅自组织施工。
2、进行施工放样复核制度，确保线形的顺适及坡比符合设计要。
3、质量控制实行“谁主管，谁负责”的原则，出现质量问题严格按“四不放过”的原则进行处理。
4、在施工中，以主管工程师为组长的质量检查小组，随时对挖方边坡进行检查督促。
三、安全保证措施
1、实行安全生产检查制度。项目经理部每月，专业队每旬由安全生产领导组进行安全生产大检查，专职安检工程师和安全员负责日常安全检查，发现问题及时处理，堵塞漏洞，消除隐患。
2、开展安全教育，上岗前，由单位领导负责组织全体人员，认真学习有关施工安全规则和安全技术操作规程，提高全员安全生产意识。特殊工种进行岗前培训，持证上岗。工班每日由班长或安全员进行班前讲话，提出当天的安全生产具体要求和注意事项，做到预防为主，防治结合。
3、实行各项安全生产岗位责任制，明确责任，把安全工作落实到每个人。项目部与公司签订安全责任状，各专业队与项目部签订安全责任状，每个施工人员与专业队签订安全责任状。
4、施工现场做到布局合理，机械设备安置稳固、材料堆放整齐，用电设施安装触电保护器，场地平整，为安全生产创造良好的环境。施工现场设置醒目的安全标语和安全警示标志，提示工人注意安全。
5、施工人员进入现场必须戴安全帽，严禁赤脚、穿拖鞋或高跟鞋进入施工现场，严禁酒后上岗，严禁无关人员进入施工现场。对于被允许的参观和检查人员需佩带规定的防护用具。
6、夜间施工时，保证有足够的照明。
7、机械设备的布局要合理，且要装设安全装置。操作者要严格遵守安全操作规程，操作前要对设备进行安全检查，机械设备严禁带故障运行。爆破前钻孔机械设备要退出爆破区50米以外，推土机装载机和挖掘机作业时，要设专人了望指挥，以防砸伤人员和机械。
四、保护生态环境、水土保持及文明施工的主要技术措施
1、贯彻执行国家环境保护、水土保持法规，对施工人员进行文明施工教育，增强文明施工意识，控制燥声、扬尘对现场大气的污染，树立企业文明施工形象。
2、施工期间，认真了解、切实尊重当地人民的民族风俗、习惯，积极主动搞好工民关系。
3、施工现场设置工点标牌，标明工程项目概况、施工、技术负责人。及早修建排水设施，现场的施工用电安装规范、安全、可靠。
4、施工现场设置醒目的安全警示标志、安全标语，作业场制定安全操作规章制度，建设安全标准工地。
5、对施工中破坏的植被，施工完后予以恢复。施工现场的临时用电和排水设施符合规定，创造良好的`施工环境，建设文明工地。
6、驻地生产及生活分片规划，房屋布局合理，符合消防环保和卫生要求。做到场地平整、排水畅通。各种设施安装符合安全规定，并定期进行检查。各种福利设施、活动场所设置齐全，设有专人管理，为职工提供良好的娱乐和休息环境。
7、施工机动车辆始终处于完好状态，在国道或地方道路上行驶，要遵守地方政府及交警部门的管理规定，遵守公安部《交通管理条例》，自觉维护交通秩序，文明驾驶，礼让三先，保证运输畅通。
8、施工场地内各种器材分类堆放整齐，挂设标牌，标明材料规格、产地等。各级负责人及工作人员一律挂胸卡上岗。
9、工程完工后，及时清理好场地，周转材料及时返库。做到工完料净、场地清洁。
10、在本标段的施工期间内，为了保护生态环境，减少施工机械及人员对生态环境的影响。我们将制定出详细的保护生态环境的措施，并按制定的措施严格执行。
11、在临时工程的修建中不切断、阻挡地表径流的排泄，不在临时工程附近形成新的积水洼地。
12、施工完成后，平整并在必要时用合适的土料覆盖营地地表，尽量恢复地表天然状态。
小区改造方案 篇3
一、工程概况
贺州市光明大道路灯工程起点芳林路口，终点建设路口，全长约300M，沿线道路照明均采用普通双臂路灯双侧对称布灯方式，路灯灯杆分别立于道路两侧人行道及中央隔离带，芳林路口布设中杆灯。
二、施工准备工作
1、按合同签定要求采购原材料，并提供相关质检报告。
2、劳动力组织以专业队组为基础，按各阶段需要配足力量，确保流水作业的顺畅，实现工期目标。
三、质量保证措施
1、建立完善质量管理小组，实行从材料采购、施工准备、机械（具）的配备、人员的培训组织、材料的检验与试验、施工生产过程的检查控制检验等进行全面的管理和监督。
2、材料进场前向监理工程师提供材料出厂合格证和有关试验合格资料，并取得监理工程师批准后方可进场。
3、材料的订购应保证材料的规格、质量、数量和供应时间满足合同和质量目标的要求。
4、施工过程中，每道工序都应严格按图纸设计要求进行施工，偏差控制在技术规范内，遇到疑难问题应及时反馈给监理工程师，如有变更应作出书面报告，待监理工程师批复后才能施工，不得自行更改图纸。
5、施工中每一道工序应进行自检，抽检，与监理工程师共检，并做好资料的填写记录，上一道工序不合格品不得流入下一道工序。
6、做好原材料的保护、贮存、运输，确保施工原材料的质量。
四、安全保证措施
1、建立健全安全生产规章制度，完善安全生产管理机构，设立专职安全员负责现场安全生产的检查和监督工作，所有施工人员必须经过三级安全教育，特殊工种应有上岗证。
2、上路人员要穿戴好反光衣、帽，高空作业人员要绑安全绳，穿高空作业鞋。在作业区周围要设置施工警示牌，锥形交通标示或其他醒目警示标志，夜间作业要设置警示灯。
3、用电设备有专人管理，并有可靠的接地，临时的电线电缆要合理安置，注意安全用电。
4、认真遵守安装程序和操作规程，严禁违章作业。
5、专职安全人员经常性深入工地、车间，做好安全防范，杜绝事故发生。
五、文明施工保障措施
1、不管场内、场外，必须做好文明施工，搞好人、事、物使用的合理布局和最佳结合。
2、场内作业人员统一着穿工作服，场外施工人员统一着穿反光衣，施工（作业）人员保持精神文明，遵守公民的道德行为规范、文明用语。
3、施工（作业）时要保证交通顺畅，严禁在施工（作业）过程中有不良的行为出现，保持设备的.良好运转。
4、施工（作业）人员应不断提高自身综合素质，养成遵守规章制度和操作规程的良好风尚。
六、环境保护措施
1、施工中应保持道路整洁卫生，沙石、泥土等在运输过程中要盖好，避免尘土飞扬，泥沙撒地。
2、土方施工应尽可能保护好花草树木，或完工后及时补植。
3、采用合理的环保措施，避免由于作业、施工操作引起的粉尘、有害气体的污染，若被污染应及时清洁，不留尾巴。
4、避免由于机械施工引起的噪音等对周围居民生活的影响，保证居民生活的用水用电及通讯管线的正常使用。
小区改造方案 篇4
为进一步提高老旧小区基础设施服务功能，提升城市整体形象，改善居民生产生活环境，巩固文明创建成果，相山区继续实施老旧小区的整治改造工作，为确保如期完成整治改造任务，特制定如下实施方案。
一、指导思想
以改善城市环境面貌、提升城市整体形象、构建和谐社会为宗旨，以提高老旧小区基础设施服务功能、改善居民生产生活环境为目标，以建立长效管理的新机制为根本，全面提高老旧小区改造整治工作成效与管理水平。
二、工作原则
结合文明创建需要，相山区按照“先急后缓、循序渐进”的原则，遵循重点改造与全面整治相结合、零星整治与精品打造相结合、整治提升与长效管理相结合，实施老旧小区基础设施整治改造，逐步实现市区老旧小区功能齐全、配套完善、出行方便、整洁美观、安全有序的目标。
三、整治计划
20xx年-20xx年计划实施42个老旧小区改造项目，总建设面积约56.98万平方米，总户数10121户，在基本型改造的`基础上打造2-3个完善型项目，1-2个提升型项目。基本型改造：优先补齐小区功能短板，拆除违建，解决供水、排水、道路、停车等需求；完善型改造：房屋维修改造、配套停车场及充电桩活动设施、物业服务、智慧安防设施等；提升型改造：进一步改善公共服务和公共环境，包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包(快件)箱等便民设施。
（一）20xx年计划实施项目
1、21个民生工程整治改造项目，已纳入20xx年中央补助支持城镇老旧小区改造计划，总建筑面积约31.44万平方米，涉及居民6517户，改造资金共计约5588万元，涉及西街道、东山街道及三堤口街道等。
（二）20xx年计划实施项目
共计21个，涉及东街道、西街道、东山街道、相南街道等，总建筑面积约25.54万平方米，涉及居民约3604户。争取纳入20xx年中央补助支持城镇老旧小区改造计划。
四、保障措施
（一）加强组织领导。为确保老旧小区改造整治提升工作扎实有效开展，成立相山区老旧小区整治改造领导小组，明确责任领导、各责任单位工作职责，实行半月一调度，一月一总结，对全区老旧小区改造进行统筹调度，总结进展情况，解决存在问题，安排部署后续工作。各有关部门要切实增强大局意识，加强沟通，密切配合，健全工作推进机制，加快推进辖区内老旧小区的改造提升工作。
（二）加强项目监管。老旧小区改造提升执行国家对工程建设项目的管理规定和建设标准，按程序办理项目立项、招标、建设、验收等各项手续。建设部门要加强对改造整治提升项目施工、监理、验收的过程监管，确保改造整治提升项目符合各项建设标准和质量要求。财政审计部门要加强资金审计、核算、划拨和使用。
（三）加强协调调度。实行区级领导包保制和部门跟踪服务制，加大日常督查、巡查、考核力度，建立“社区、街道、总承包单位、监理单位、跟踪审计单位、建设管理单位”六位一体联合协调监管制度，保证工程质量安全，及时协调解决工程建设中的困难和问题，各部门要加强协作配合，形成工作合力，同时加强与市相关部门的沟通协调，保证工程按质、按量、按期顺利完成，确保改造工作取得实实在在的成效。
（四）加强宣传引导。充分利用各类媒体，在老旧小区改造整治期间，大力宣传老旧小区改造提升工作的重要意义、改造内容、方法步骤和改造成效，引导老旧小区居民积极参与献计献策，营造良好的舆论氛围，争取社会各界和广大居民的拥护支持，同时街道社区及居民代表成立群众监督小组，对工程实施全过程进行参与，有效保证工程实施切实符合群众需要，促进改造整治工作平稳、顺利开展。
（五）加强长效管理。按照《淮北市老旧小区整治改造建后管养实施办法》要求：一是对有物业服务企业进驻的小区实施专业化的物业管理模式；二是建立“三位一体”准物业管理模式，成立社区物业服务中心，建立社区居委会、业主委员会、物业服务中心的“三位一体”准物业管理模式，开展基本的保安、保洁、保绿和维修服务，为广大业主提供基本的物业管理服务；三是对改造体量小、楼宇分散的零星小区，实行“整体打包、连片管理”模式，实现长效性、延续性的物业管理。按照“就近管理，资源共享”的原则，将相邻几个规模较小老旧小区的安保巡逻、垃圾清运、电子门禁系统、物业管理、绿化补植等统一打包管理，提高资源利用效率，降低运营成本。
小区改造方案 篇5
一、综合管理
1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。
2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。
3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。
5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。
6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。
7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。
8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。
9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。
10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。
12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。
13、公布公共服务的收支情况。
14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。
二、房屋维修养护
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。
5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。
6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。
8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用设施设备运行及维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。
2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。
3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。
4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。
5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。
6、设备房保持整洁，无鼠害现象。
7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。
8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。
9、有可能危及人身安全的`设施设备有警示标志和防范措施。
四、电梯服务
1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。
2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。
4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。
5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。
五、消防服务
1、有消防管理制度。
2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。
3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。
4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。
5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。
6、设有消防箱，备存紧急消防物资；监控中心，24小时有专人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水设施设备正常运行。
2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。
3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。
七、协助维护秩序
1、看护小区共用部位和共用设施设备。
2、有可能危及人身安全处设有警示标志。
3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。
4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。
八、清洁服务
1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共清洁区域每日清扫1次。
3、保持电梯轿箱清洁卫生。
4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。
5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。
九、绿化养护
1、绿化基本充分，无明显裸露土地。
2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。
3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。
4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。
十、停车服务
1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。
2、引导进出小区车辆有序通行。
3、主要道路及停车场有交通标志。
4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。
5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。
6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。
7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。
8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。
注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。
十一、装饰装修服务
1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立住宅装饰装修服务制度。
2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。
4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。
5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。
小区改造方案 篇6
为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。
一、指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。
二、工作任务
（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。
城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。
1、街道办事处职责。
组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。
（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。
（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。
（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。
（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。
（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，
2、社区居委会职责。
根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。
（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。
（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。
（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。
（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。
（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的'住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。
（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
3、市物业管理办公室职责。
物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。
（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。
（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。
（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。
（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。
（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。
（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。
（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。
（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。
（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。
（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。
（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。
1、实施老旧小区自管型物业管理。
开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、实施老旧小区过渡型物业管理。
具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。
3、规范已实施物业管理的小区。
一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。
（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。
对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。
（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。
开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。
（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。
各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。
（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。
要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。
（七）保证措施。
1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。
要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“”普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。
2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。
各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。
3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。
为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。
三、时间安排
（一）20xx年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。
（二）20xx年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。
（三）20xx年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。
（四）20xx年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。
（五）20xx年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。
（六）20xx年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。
小区改造方案 篇7
一、指导思想
以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。
二、服务范围
社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：
（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。
（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。
（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。
（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。
（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。
三、基本原则
（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。
（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。
四、工作任务
按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的10个社区（小区）是:观沙岭街道金岭农民安置小区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农民安置小区南片、西湖街道裕民农民安置小区北片、望岳街道道坡农民安置小区、望岳街道上堆坊农民安置小区、岳麓街道洋海塘农民安置小区东片、岳麓街道洋海塘农民安置小区西片。
五、工作思路
在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再通过物业化服务的实施对其进行长效管理。
（二）先宣传后实施。通过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。
（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。
六、组织领导
成立全区社区物业化服务工作领导小组。
组长:
副组长:
办公室主任：
办公室副主任：
成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。
各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。
七、职责分工
区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；
区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；
区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；
区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；
区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；
区民政局:协助做好特困、低保人员的就业工作；
区住房城乡建设局：负责行业指导工作；
区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持；
区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；
各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。
八、方法步骤
（一）准备阶段
1、2月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。
2、3月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。
3、3月下旬组织召开工作部署会。
（二）实施阶段
1、4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。
2、5月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。
3、5月下旬全力推进社区物业化服务工作。
（三）考核验收阶段
1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。
2、6月份组织相关社区进行交流讲评。
3、8月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达85%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处
推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的`基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。
（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础
一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。
（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障
一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费10万元，区和街道各安排5万元。区和街道先期各拿2万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。
小区改造方案 篇8
为认真贯彻落实中央、省、荆门市关于老旧小区改造工作决策部署，全面提升我市居民人居环境和居住品质，结合京山市实际，特制定本实施方案。
一、总体要求
践行以人民为中心的发展理念，把老旧小区改造作为城市有机更新的重要组成部分，结合深化文明城市建设和基层社会治理，着力解决中心城区（含新市街道、温泉街道、京山经济开区，下同）范围老旧小区设施不完善、环境脏乱差、建筑物破损及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题，通过6年的持续努力，基本完成中心城区范围老旧小区改造工作，老旧小区居民居住条件和生活品质显著提升,人民群众获得感、幸福感、安全感进一步增强。
二、基本原则
（一）居民主体，共建共享。充分尊重居民意愿，凝聚居民共识，按照“共建共享”理念，引导小区居民主动参与老旧小区改造工作，“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”充分征求居民意见，形成市级统筹指导、街道(区)组织实施、居民自治参与的工作格局。
（二）明确责任，统筹推进。成立京山市老旧小区改造工作领导小组，建立老旧小区改造市级协调机制及联席会议制度，统筹指导全市老旧小区改造各项工作。各街道（区）对本辖区内老旧小区改造工作负总责，具体组织实施。各相关部门及管线单位根据职责积极配合老旧小区改造提升工作。
（三）因地制宜，突出重点。按照“先基础后提升、先功能后景观、先地下后地上”的要求，明确菜单式改造内容和基本要求，坚持规划设计先行，做到一小区一方案，确保居住小区的基础功能完善，鼓励有条件的小区推进提升功能改造。
（四）建管并举，注重长效。切实加强项目组织实施管理，抓好项目设计、招投标、施工、监督和验收等环节，严控工程造价，提高改造质量。创新老旧小区居民自治管理模式，引导居民合理选择自治管理或物业管理,推进小区后续管理专业化、常态化，构建“一次改造、长期保持”的长效管理机制。
三、改造范围
老旧小区应为市中心城区配套设施不全、功能不完善、公共服务及社会服务不全的住宅小区。已纳入城镇棚户区改造计划，以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。
四、改造内容
老旧小区的改造包括小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施、社区治理体系等内容（具体分为4大类26小类），按项目性质又分为基础类和提升类。实施改造过程中应尽力而为、量力而行，结合实际合理选择改造项目，确定改造标准，重点解决影响居民基本生活的用水、用电、用气、交通出行及安全隐患等问题。有序推动改造向建筑物本体共用部分延伸覆盖，支持有条件的小区同步加装电梯。鼓励有条件的小区成片推进改造，并同步完善片区养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等配套公共服务设施。
五、资金筹措
老旧小区改造按照“居民出一点、财政补一点、单位帮一点、社会筹一点”的原则，通过居民出资、财政资金（包括地方专项资金、中央财政资金）、管线单位出资、原产权单位出资、市场化融资等方式筹集改造资金，同时整合其他资源、资金参与改造。
（一）财政资金。市财政将老旧小区改造费用纳入财政预算，安排专项资金用于中心城区老旧小区改造。符合中央奖补范畴的改造项目，应按照中央、省相关政策积极申请中央奖补资金。
（二）管线单位出资。管线迁改费用由各管线单位分摊承担，市财政以奖代补。
（三）居民出资。按照“谁受益、谁出资”原则，鼓励居民以多种形式参与改造工作，并依据相关规定计取费用并列入居民出资。鼓励支持居民自筹资金（含个人住房公积金）用于小区改造；专项维修资金、小区内公共停车和广告等收益，依法经业主大会同意，可用于小区改造和改造后的维护管理。
（四）原产权单位出资。鼓励原产权单位（含行政企事业单位）捐资捐物，共同参与改造工作。原房改房小区在改造过程中筹措资金仍不能完成已选定的基础类项目实施的，由原产权单位帮扶解决。
（五）其他符合规定的资金。鼓励养老幼托、医疗卫生、智能停车、无人超市、快递驿站等各类专业机构、社会资本合法、有序参与老旧小区改造。
六、实施步骤
（一）调查摸底。各街道（区）组织对辖区内符合政策要求且有改造需求的老旧小区进行调查摸底。改造申报主体（有主委员会的，改造申报主体为业主委员会；无业主委员会的，改造申报主体为社区或原产权单位）向小区居民发放意见征求书，征集居民改造意愿及对改造内容的意见。改造范围内改造意愿超过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（以下简称“双三分之二”）方可申报改造。
（二）制定方案。各街道（区）根据调查摸底及意见征集情况，制定改造计划，改造计划应包括：拟改造小区基本情况、改造意愿、改造内容、概算费用、资金筹集方案和后续管理模式等内容。各街道（区）可通过购买服务方式进行初步方案设计。鼓励将片区内有共同改造需求、距离较近的老旧小区归并整合，统一规划设计，统筹实施改造。
（三）居民决策。各街道（区）将改造意愿征集情况、改造计划和初步方案在拟改造小区进行公示，公示时间不少于5日。公示结束后组织业主进行表决，原则上改造方案需经“双三分之二”以上的业主表决同意。
（四）申报确定。各街道（区）于每年9月底之前向市老旧小区改造工作领导小组申报本辖区下一年度老旧小区改造计划。市老旧小区改造工作领导小组根据街道（区）申报情况形成项目清单，组织市发改局、市住建局、市自然资源和规划局、市财政局、相关街道(区）逐一审查项目。对于未能列入改造计划的项目，可顺延至下一年度。
（五）组织实施。老旧小区改造项目建设(包括立项、设计、财评、招标施工、结算审计等) 由各街道（区）具体组织实施，按财政投资建设项目相关规定执行。老旧小区改造可根据规定简化项目审批，依法采取多种方式确定建设（代建）、施工、监理、设计单位，确保项目建设高质量完成。鼓励结合实际成片推进改造及探索项目建设EPC模式，缩短工作流程。水、电、气、弱电等管线单位应按照小区改造工作的统一安排，协同进行方案设计和改造实施。
（六）项目验收。项目完工后，由各街道（区）组织建设单位、参建单位、社区、居民代表等进行项目工程竣工验收,同时完成项目审计，并做好项目资料整理、归档工作。
（七）后续管理。老旧小区改造项目建设完成后，由各街道（区）负责落实社会化管理或依托社区实施自治管理，切实建立起物业管理长效机制。
七、保障措施
（一）强化组织领导。
市老旧小区改造工作领导小组由市政府主要领导担任组长，分管领导任副组长，市直相关单位和街道（区）为成员单位（组成人员名单见附件1），负责全市老旧小区改造的统筹、协调、督查、考核等工作。领导小组下设办公室，具体负责日常工作。各成员单位各司其职、通力协作。
（二）强化职责分工。
1.市住建局（市房产服务中心）：负责领导小组办公室的日常事务，具体负责全市老旧小区改造组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作；牵头做好项目年度计划申报、争取上级补助资金事宜；负责消防设施建设等方面的技术指导和服务;指导雨污管网与周边市政管网衔接、雨污管网改造及污水排入排水管网许可证核发等工作;督促燃气单位做好供气等改造工作。
2.新市街道、温泉街道、京山经济开发区：负责本辖区内老旧住宅小区基本情况调查摸底、拟定改造计划、组织预算编制和实施改造工作；负责建立老旧小区改造后的`长效管理机制。
3.市委宣传部：负责做好老旧小区改造工作的宣传报道工作，营造宣传氛围，正确引导社会舆论。
4.市发改局：参与年度改造计划编制，指导街道（区）、相关部门谋划项目，争取上级补助资金。
5.市科技和经信局：加强对老旧小区改造相关管线迁改工作的技术指导，督促相关弱电管线单位落实老旧小区改造管线迁改责任。
6.市公安局：负责老旧小区改造治安、交通及安防设施建设等方面的技术指导和服务。
7.市民政局：负责指导做好基层社区治理、居民自治、养老服务、社区配套用房建设和管理使用等工作。
8.市财政局：参与年度改造计划编制，负责改造专项资金的统筹安排和日常监管，研究制定老旧小区改造以奖代补政策；协调老旧小区改造项目争取中央、省、荆门市补助资金。
9.市自然资源和规划局：负责老旧住宅小区改造设计方案的规划审批工作；指导老旧小区加装电梯、违建拆除等工作；研究出台相关政策，支持有条件的老旧小区完善功能用房等公共服务设施。
10.市文化和旅游局：负责指导城市社区配建公共体育场地、全民健身设施，支持老旧小区全民健身设施全覆盖。
11.市城管执法局:配合街道（区）做好老旧小区综合改造中的存量、新增违建拆除工作，做好长效违建管控；指导街道（区）推进老旧小区园林绿化、环境卫生管理、垃圾分类等工作。
12.住房公积金京山办事处：负责制定和落实有关政策，支持居民提取住房公积金用于老旧小区改造。
13.市文明办、市信访局、市卫生健康局、市应急管理局、市审计局、市市场监管理局、市行政审批局、市公共资源交易中心等单位：根据各自职责，指导和支持老旧小区改造所涉相关专项工作的推进，并简化相关审批手续。
14.供电、供水、燃气、电信、移动、联通、有线电视、邮政等企业：负责所属管线、设施改造工作，配合相关街道（区）做好协同设计、施工。地下排管的土建部分由各改造实施单位负责施工，各工程管线单位须向实施单位提供线路走向图和排管数量。
（三）强化督查考核。
市政府将全市老旧小区改造工作纳入各相关街道（区）、市直单位年度政绩目标考核。市老旧小区改造工作领导小组办公室牵头制定考核办法，建立健全定期指导、联合督查、定期通报等制度，确保各项工作不折不扣落实到位。
